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 | Baulandumlegung |
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Um eine geordnete bauliche Entwicklung einer Stadt sicherzustellen, werden Bebauungspläne aufgestellt. Dabei kann es vorkommen, dass die Grundstücke in der Regel nicht die geeignete Form und Größe aufweisen und nicht ausreichend erschlossen sind. Bei der Neubebauung von Stadtrandgebieten sind meist lange, schmale, landwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzte Grundstücke vorhanden. Auch in bereits bebauten Gebieten stehen die Gebäude oft auf unzweckmäßig geschnittenen und für eine wirtschaftliche und städtebaulich wünschenswerte Nutzung unzureichend erschlossenen Grundstücken.
Das scheinbar naheliegende Verfahren zur Verwirklichung eines Bebauungsplans ist die Bodenordnung durch freiwilligen Kauf oder Tausch. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die freiwillige Übereinkunft mehrerer Grundstückseigentümer zur privatrechtlichen Verwirklichung eines Bebauungsplans nur schwer zu erzielen ist. Überzogene Preisvorstellungen, gegenseitiges Misstrauen und eine zu geringe Erfahrung im Umgang mit Grund und Boden bringen die Verhandlungen häufig zum Scheitern. Ein elegantes Verfahren, bei dem die genannten Schwierigkeiten und Nachteile nicht auftreten, ist die Baulandumlegung - Grundstückstausch mit Eigentumsgarantie.
Die Umlegung ist ein durch die Bestimmungen des Baugesetzbuchs (§§ 45-79 BauGB) geregeltes Grundstückstauschverfahren. Sie dient der erstmaligen Erschließung eines bisher unbebauten oder zur Neuordnung eines bereits bebauten Gebietes nach Maßgabe der Festsetzungen eines Bebauungsplans. Eine Umlegung kann auch "Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile" (ohne Vorliegen eines Bebauungsplans) durchgeführt werden, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben. Eine Umlegung kann bereits begonnen werden, wenn der Bebauungsplan sich noch im Aufstellungsverfahren befindet. Die Umlegung liegt sowohl im öffentlichen Interesse wie auch im Interesse der beteiligten Grundstückseigentümer.
Die Bodenwerte vor der Umlegung werden als Einwurfswerte, die Werte der durch die Umlegung gebildeten Baugrundstücke als Zuteilungswerte bezeichnet. Jedem Grundstückseigentümer soll ein Grundstück mit mindestens dem gleichen Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Grundstück hatte. Somit wird im Umlegungsverfahren das Eigentum am Grund und Boden garantiert. Entstehende Wertunterschiede werden in Geld ausgeglichen.
Das Ergebnis:
Mit der Baulandumlegung werden
- Baugrundstücke für Wohn- und Gewerbenutzung geschaffen,
- die erforderlichen Infrastrukturflächen (z. B. Verkehrs- und Grünflächen) bereitgestellt,
- Industrie- und Gewerbebrachen beseitigt und einer wirtschaftlichen und städtebaulich gewünschten Nutzung zugeführt,
- in Gebieten mit städtebaulichen Missständen störende Gewerbebetriebe verlagert, Grundstücke neugestaltet sowie Grünflächen geschaffen,
- die Vorteile und Lasten einer städtebaulichen Planung in geradezu idealtypischer Weise ausgeglichen und
- die Voraussetzungen für öffentliche und private Investitionen (z. B. für Hoch- und Tiefbau) in enormem Umfang geschaffen.
Baulandumlegungen werden von den Eigentümern unzweckmäßig gestalteter Grundstücke meist dankbar begrüßt. Ein Rechtsanspruch auf die Durchführung eines Umlegungsverfahrens besteht jedoch nicht.
Die Durchführung der Umlegung obliegt dem Umlegungsausschuss. |
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